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Monday, 27 April 2020 09:39

La moratoria en los alquileres Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril

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La moratoria en los alquileres Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril

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 En el BOE del pasado 22 de abril, se publicó el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, con nueva batería de medidas para paliar las consecuencias derivadas de la crisis sanitaria COVID – 19. Entre otras, en dicho Real Decreto-Ley se estableció la posibilidad de que los autónomos y PYMES solicitaran una moratoria en sus contratos de arrendamiento de locales de negocio.

Os informamos a continuación de los casos en los que puede solicitarse dicha moratoria, quienes pueden hacerlo y qué consecuencias tendría la aplicación indebida de la misma:

1. Casos en los que el arrendador es una empresa, entidad pública de vivienda o gran tenedor

¿Qué se entiende por gran tenedor?
La persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

¿Qué derechos tiene el arrendatario en estos casos?
En estos casos el arrendatario, ya sea una persona física o jurídica, de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda o de industria, podrá solicitar del arrendador una moratoria en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley. Dicha moratoria deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

¿Cómo se aplica dicha moratoria?
La moratoria del pago de la renta se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dura el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que pueda exceder, en ningún caso, de 4 meses.

¿Qué ocurre con el pago de dicha renta?
Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

2. Casos en los que el arrendador no es gran tenedor

En los casos en los que la PYME o el autónomo cuente con un arrendador que no sea considerado gran tenedor, es decir, un pequeño propietario, el arrendatario podrá solicitar, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
Las partes podrán disponer libremente de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta. En caso de disponer de la fianza, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior.

3. ¿Qué autónomos pueden solicitar la moratoria en el alquiler?

Para poder realizar dicha solicitud, en el caso del contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica de un autónomo:

  • Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma de 14 de marzo en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de los Trabajadores del Mar o, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma.
  • En los casos en que la actividad económica no se haya visto suspendida, como consecuencia del estado de alarma, el autónomo deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la factura media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

4. Qué PYMES pueden solicitar la moratoria en el alquiler?


Para poder realizar dicha solicitud, en el caso del contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica de una PYME:

  • Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital (qué reúnan al menos dos de las siguientes circunstancias: (1) total partidas de activo no superen 4 millones de euros (2) importe neto de cifra anual de negocio no supere ocho millones de euros (3) número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta)
  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  • En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

5. ¿Cómo se acreditan los anteriores requisitos?

  • La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
  • La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

6. ¿Cuáles son las consecuencias de la aplicación indebida de la moratoria?


Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que pudieran surgir.

 

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